Siempre escuché a mi padre decir que "los juicios se ganan en los despachos", y con todos los años de experiencia que atesora nunca he dudado de lo que me dice, poniendo en práctica todos los consejos que me da y también todo lo que aprendo observando el trabajo de los demás.El jueves pasado tuve la suerte de vivir en primera persona uno de esos juicios que se ganan fuera de la Sala de vistas. Se trataba de un arrendamiento de renta antigua, un contrato de inquilinato... del año 1970 nada más ni nada menos!!! Fue uno de los primeros asuntos que me tocó llevar cuando empecé a trabajar. Recuerdo que cuando me dieron el expediente pensé "uff... la LAU de 1964... horror" jajajajaja Poniéndonos en la piel del abogado contrario, había que acreditar muy bien la legitimación activa, ya que es un piso que se ha ido transmitiendo mortis causa varias veces; la vigencia del contrato, que al no tener el original, sino una copia simple, decidimos pedir un testimonio de un juicio de cognición que hubo en los años 80 por el cual se rehabilitó este contrato, y que lo llevó un Juzgado de Distrito (que ya no existen, por lo que hubo que averiguar el Juzgado actual que disponía de los asuntos archivados de ese Juzgado de Distrito); y para pedir la resolución del contrato, acreditar el abandono de la arrendataria por tiempo superior a 6 meses en el período de un año.
El tiempo invertido en el estudio del asunto así como en la investigación para averiguar el paradero actual del arrendatario, dio lugar a una demanda bastante completa, al menos nos esforzamos en hacerla aparentemente incontestable jajajajaja (y digo "aparentemente", porque yo creo que lo podrían haber defendido, pero al parecer el abogado de oficio de la parte contraria no tuvo tiempo ni ganas). Muchas veces creo que es más difícil demandar que contestar, porque hay que pensar mucho y muy bien lo que se dice, cómo se dice y cómo se acredita, lo que van a contestar los contratrios, cómo lo van a contestar y todo eso que nos hacen estudiar de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes...
Llegó el día del juicio, estaba muy preparada, con ganas de soltar mi super informe de conclusiones y... de repente, sucedió lo que menos podía imaginar... Se allanaron y nos entregaron las llaves del piso!!!!!! Me quedé perpleja, pero satisfecha porque el resultado era el mejor de los esperados (ya no habría que esperar a la sentencia, recurso de la otra parte, etc... que lo retrasaría todo mucho más), y estaba contenta por nuestro cliente, sabía que se iba a emocionar!!! En este caso se aliaron un trabajo bien hecho y un golpe de suerte.
Al llegar al despacho, escuché otra vez las palabras de mi padre... "los juicios se ganan en los despachos". Unas horas más tarde, vino la cliente al despacho; fue muy grato ver en su rostro una sonrisa de oreja a oreja. Pensé en lo mucho que me gusta ver a las personas sonreir, sentirlas felices y contentas. A veces lo consigo, otras no, pero nunca dejaré de intentarlo :D Regalaré dos gardenias para arrancar una preciosa sonrisa!!!!
DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. (SÓLO LETRAS A) Y B)
A) Régimen normativo aplicable
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en el artículo 12, 15 y 24 de la presente Ley.
3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el Capítulo VI del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.
B) Extinción y subrogación
4. A partir de la entrada en vigor de esta Ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho o en su defecto de los hijos, que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 24.1 y 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones.
6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.
7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta Disposición al cónyuge del arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
8. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.
9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta Disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.
La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.
Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente Ley.
En ningún caso, los beneficiarios de una subrogación, podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación.
